縱騰觀察 | 海外倉(cāng)火爆背后，4.6萬(wàn)平以上倉(cāng)庫(kù)最吃香

得益于電商的高速發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)空間建設(shè)也駛上了快車道。7月 12 日商務(wù)部對(duì)外貿(mào)易司司長(zhǎng)李興乾表示，我國(guó)海外倉(cāng)的數(shù)量已經(jīng)超過(guò) 1900 個(gè)，總面積超過(guò)了 1350 萬(wàn)平方米，業(yè)務(wù)范圍輻射全球。

一、美國(guó)：2025年將新增3.3億平方英尺空間

二、供不應(yīng)求，大型倉(cāng)庫(kù)成搶手香餑餑

圖二：美國(guó)2021 年前5個(gè)月第 1 年和租期為 12 個(gè)月或更長(zhǎng)的續(xù)約基本租金同比增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)來(lái)源：CBRE

與傳統(tǒng)的衡量標(biāo)準(zhǔn)相比，租金是衡量行業(yè)實(shí)力的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。租金增長(zhǎng)（Taking Rent）高于要價(jià)租金（Asking Rent）增長(zhǎng)，反映出市場(chǎng)的火爆。世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年前5個(gè)月，美國(guó)租期為一年及一年以上租賃，工業(yè)基本租金同比上漲 9.7%。50萬(wàn)平方英尺以上的大型倉(cāng)庫(kù)租金增長(zhǎng)最快，達(dá) 13.2%，10萬(wàn)至50萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)庫(kù)租金增長(zhǎng) 11.6%（如圖二）。

美國(guó)最大物流房地產(chǎn)所有者和管理者普洛斯（Prologis）研究小組負(fù)責(zé)人Chris Caton表示，美國(guó)工業(yè)空間空置率是4.7%，基本上是40年來(lái)的最低點(diǎn)。2021年一季度美國(guó)工業(yè)和物流市場(chǎng)吸收了近 1 億平方英尺的商業(yè)空間。此外，還有 3.76 億平方英尺的倉(cāng)庫(kù)空間正在建設(shè)中。

圖三：英國(guó)不同規(guī)模的倉(cāng)庫(kù)增長(zhǎng)情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：Savills Research

由英國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)協(xié)會(huì) (UKWA) 委托并由房地產(chǎn)咨詢公司第一太平戴維斯（Savills）制作的關(guān)于英國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)規(guī)模和構(gòu)成的報(bào)告顯示，英國(guó)倉(cāng)庫(kù)規(guī)模有越來(lái)越大的趨勢(shì)，平均面積從2015年的21.7萬(wàn)平方英尺增加到34萬(wàn)平方英尺，高度也從11米增加到14米，并且這一趨勢(shì)還可能會(huì)持續(xù)。

面積在50萬(wàn)平方英尺以下的倉(cāng)庫(kù)仍然是主流（66%），面積超過(guò)50萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)庫(kù)占總存量的34%，超過(guò)100萬(wàn)平方英尺的倉(cāng)庫(kù)增速最快，從2015年的1400萬(wàn)平方英尺增至2021年的4800萬(wàn)平方英尺，增長(zhǎng)了242%，占總存量的9%（如圖三）。

圖四：英國(guó)倉(cāng)庫(kù)使用群體占據(jù)面積變化情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：Savills Research

空間使用群體的占比也發(fā)生變化。早在2015年，商業(yè)街區(qū)零售商是倉(cāng)庫(kù)的主要使用者，占據(jù)面積達(dá)8400萬(wàn)平方米，然而近年來(lái)增速緩慢。第三方物流行業(yè)占用的倉(cāng)庫(kù)空間增長(zhǎng)了42%，目前達(dá)1.06億平方英尺。增幅最快的是在線零售商，倉(cāng)庫(kù)面積從800萬(wàn)增至6000萬(wàn)平方英尺，增長(zhǎng)了614%。受在線零售行業(yè)發(fā)展的影響，批發(fā)和包裹行業(yè)倉(cāng)庫(kù)占用面積也分別增長(zhǎng)了73%和51%（如圖四）。

第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，網(wǎng)購(gòu)激增導(dǎo)致歐洲倉(cāng)庫(kù)短缺，2020年區(qū)域物流投資創(chuàng)歷史新高。2020年歐洲物流總投資增至 386.4 億歐元，創(chuàng)下 2013 年以來(lái)的最高記錄。

三、離客戶更近，傳統(tǒng)零售行業(yè)動(dòng)巧思

圖五：美國(guó)傳統(tǒng)零售商對(duì)空間面積需求的變化 數(shù)據(jù)來(lái)源：JLL Research

仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)顯示，與2020年相比，2021年傳統(tǒng)零售商對(duì)空間的需求略有下滑，但長(zhǎng)期來(lái)看總體呈上升趨勢(shì)，尤其是大宗商品（如圖五）。仲量聯(lián)行指出，2021年大型零售商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)、在線訂單的包裝和運(yùn)輸?shù)?/span>物流設(shè)施的需求將是有史以來(lái)最高的。包括沃爾瑪、塔吉特(Target)、Big Lots、TJX和Costco在內(nèi)的零售商都在爭(zhēng)奪倉(cāng)庫(kù)空間，這種購(gòu)買(mǎi)和租賃動(dòng)作已擴(kuò)展到包括紐約市在內(nèi)的人口稠密地區(qū)。

“線上+線下”相結(jié)合的全渠道零售方式給零售商打開(kāi)了銷路，但市區(qū)內(nèi)建造新設(shè)施的機(jī)會(huì)有限，在有限的空間內(nèi)部署自動(dòng)化履行解決方案將帶來(lái)的更多優(yōu)勢(shì)。梅西百貨在2020年秋天宣布將其中兩家關(guān)閉的商店將變成履行中心。沃爾瑪正在測(cè)試改造部分門(mén)店，建筑的前半部分保留購(gòu)物功能，后半部分則變成了倉(cāng)庫(kù)和物流中心。

高力國(guó)際加拿大公司副總裁Diana Hoang指出，零售空間轉(zhuǎn)工業(yè)用途并不是通用的完美解決方案，“運(yùn)輸是客戶面臨挑戰(zhàn)的一個(gè)重要因素。”其表示，大多數(shù)零售空間都沒(méi)有配備足夠大的裝貨月臺(tái)和出入口，以容納運(yùn)輸卡車的進(jìn)出。此外，租金也是一個(gè)阻礙，以加拿大多倫多為例，當(dāng)?shù)氐?/span>零售空間凈租金是工業(yè)平均凈租金的六倍。

四、從幕后到臺(tái)前，快建設(shè)也需強(qiáng)運(yùn)營(yíng)

近期，海外倉(cāng)火熱“出圈”，在多個(gè)國(guó)家級(jí)文件和政策中頻頻出現(xiàn)。國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展外貿(mào)新業(yè)態(tài)新模式的意見(jiàn)》提出，到2025年力爭(zhēng)培育100家左右在信息化建設(shè)、智能化發(fā)展、多元化服務(wù)、本地化經(jīng)營(yíng)等方面表現(xiàn)突出的優(yōu)秀海外倉(cāng)企業(yè)。

國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要積極推動(dòng)海外倉(cāng)發(fā)展，鼓勵(lì)傳統(tǒng)外貿(mào)企業(yè)、跨境電商和物流企業(yè)等參與海外倉(cāng)建設(shè)，提高海外倉(cāng)數(shù)字化、智能化水平。然而需要注意的是，在海外倉(cāng)租賃市場(chǎng)總體比較緊張的情況下，5-10年以上租約的合同更有競(jìng)爭(zhēng)力，是否敢于拿下更長(zhǎng)的租約，對(duì)于中小海外倉(cāng)企業(yè)是一個(gè)考驗(yàn)。此外，海外倉(cāng)的成功也需要依托于良好的運(yùn)營(yíng)管理，如果僅提供倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)而缺乏相應(yīng)的增值服務(wù)，也會(huì)造成較高的空置率，影響投資回報(bào)。

從幕后走向臺(tái)前，數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代下的海外倉(cāng)展現(xiàn)出無(wú)限的潛力。疫情催化下火爆的海外倉(cāng)面臨著換擋洗牌，當(dāng)前海外倉(cāng)的發(fā)展還處于剛起步階段，以大統(tǒng)倉(cāng)為主。隨著資本方和新入局者的不斷加入，以及技術(shù)的更迭和運(yùn)用，未來(lái)海外倉(cāng)將向著專業(yè)化和規(guī)?；姆较虬l(fā)展，通過(guò)數(shù)據(jù)沉淀，依托倉(cāng)網(wǎng)融合，更好地為賣家賦能。

（來(lái)源：ZT觀察）

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