商業(yè)地產(chǎn)玩跨境電商，噱頭背后還是賣(mài)鋪

在電商沖擊下，實(shí)體商鋪面臨瓶頸，跨境電商被許多商業(yè)地產(chǎn)視為“救命稻草”，房企紛紛借“跨境電商”轉(zhuǎn)型，搶食“頭啖湯”，東莞不少商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打出“跨境電商”概念進(jìn)行銷(xiāo)售和招商。

不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士則提醒房企和購(gòu)房者，“頭啖湯”不好喝，房企跨界經(jīng)營(yíng)，對(duì)于非自己專(zhuān)業(yè)的行業(yè),沒(méi)有實(shí)力的房企應(yīng)該慎入。此外，跨境電商地產(chǎn)項(xiàng)目遍地開(kāi)花，大浪淘沙過(guò)后，除了經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目外，受傷的還有投資者，購(gòu)房者們應(yīng)該按照自己的實(shí)際需要來(lái)進(jìn)行投資。

現(xiàn)象一：

新項(xiàng)目用“跨境電商”概念招商

今年6月，綠地大都會(huì)跨境商品直購(gòu)體驗(yàn)店正式在東莞常平亮相，雖然商鋪沒(méi)有進(jìn)入正式銷(xiāo)售階段，但是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始打出“跨境電商”的概念進(jìn)行招商，9月24日，綠地集團(tuán)在東莞常平舉行綠地跨境電商購(gòu)物公園招商大會(huì)，當(dāng)天下午，就有不少投資者在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)其將推出的商鋪排隊(duì)進(jìn)行誠(chéng)意登記。

與綠地一樣，萬(wàn)科地產(chǎn)也同樣看好跨境電商產(chǎn)業(yè)，8月29日，萬(wàn)科在廣州黃埔倉(cāng)舉辦跨境電商全球戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，宣布進(jìn)軍跨境電商產(chǎn)業(yè)。而有相關(guān)人士透露，萬(wàn)科也打算在東莞打造一個(gè)與跨境電商相關(guān)的項(xiàng)目，今年以來(lái)，萬(wàn)科地產(chǎn)在東莞虎門(mén)拿下五宗地，10月10日，萬(wàn)科再次以5.4億元拿下虎門(mén)一宗商住地，該地塊商服用地占50%，被業(yè)內(nèi)視為萬(wàn)科為在虎門(mén)打造跨境電商而做出的準(zhǔn)備。

有業(yè)內(nèi)人士透露，目前，田禾地產(chǎn)及東莞的本土龍頭地產(chǎn)企業(yè)光大地產(chǎn)等開(kāi)發(fā)商都有意涉足跨境電商產(chǎn)業(yè)。

現(xiàn)象二：

舊項(xiàng)目借“跨境電商”覓新春

與品牌開(kāi)發(fā)商借“跨境電商”轉(zhuǎn)型不同，老舊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目希望借助“跨境電商”帶旺人氣，“起死回生”。做為較早開(kāi)發(fā)的商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，位于東莞南城的豐碩廣場(chǎng)商業(yè)部分正在重新打造成環(huán)球匯東莞進(jìn)口商品直購(gòu)體驗(yàn)中心，據(jù)了解，該項(xiàng)目早年以“主題商業(yè)”業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，由于效果不理想已經(jīng)多次更改經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，由原來(lái)的“一德商貿(mào)城”變身為“豐碩?中心城”，再變身為目前最時(shí)興的“跨境電商”，希望能夠借此讓項(xiàng)目重新興旺起來(lái)。

記者了解到，東莞田禾?東城國(guó)際食品交易中心也正在謀求打造成食品進(jìn)口的跨境電商平臺(tái)，在電商的沖擊下，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)也受到影響，業(yè)內(nèi)人士向記者透露，不少舊的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目涉水“跨境電商”，是想打破招租不力的困局，希望能夠增加人氣，提高招商、招租率。

業(yè)內(nèi)人士：

很難讓消費(fèi)者為概念買(mǎi)單

“跨境電商”被不少人視為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型的“萬(wàn)靈丹藥”，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成功與否，仍需要時(shí)間驗(yàn)證。

目前，東莞的跨境電商產(chǎn)業(yè)園已有近20個(gè)，大部分是以出口業(yè)務(wù)為主，也有小部分是進(jìn)口商品展銷(xiāo)平臺(tái)，而其中除了極少數(shù)是由政府主導(dǎo)或參與外，大部分是房地產(chǎn)企業(yè)等自發(fā)跨界打造。東莞市跨境電子商務(wù)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)韓俊介紹，“跨境電商需要時(shí)間來(lái)驗(yàn)證，目前做跨境電商的城市很多，不僅試點(diǎn)城市在做，非試點(diǎn)城市也在做，而東莞暫時(shí)還不是試點(diǎn)城市?！倍?，總體來(lái)講，目前政府大力扶持的是出口跨境電商，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商在做的進(jìn)口跨境電商，目前暫時(shí)并無(wú)太多的政策扶持。他認(rèn)為，“雖然目前進(jìn)口跨境電商很火，也是未來(lái)發(fā)展的一種趨勢(shì)，但是目前國(guó)家政策不明朗，下一步會(huì)怎么樣，不好說(shuō)?！?

瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理李玲玲也表示，急于求成的“拿來(lái)主義”有可能會(huì)水土不服，如果競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)則很快被淘汰，目前多數(shù)項(xiàng)目采用的形式是線上打概念，線下租售的方式，但是這種方式可能很難讓消費(fèi)者為概念買(mǎi)單。

此外，韓俊還表示，與受到政策扶持的出口跨境電商相比，進(jìn)口跨境電商更需要政策去規(guī)范和引導(dǎo)，“如通關(guān)渠道，正規(guī)的不正規(guī)的，合法的非法的都有，還有可能會(huì)出現(xiàn)假貨問(wèn)題，這些都需要政府去規(guī)范。”

開(kāi)發(fā)商：

如果不成功就換一種業(yè)態(tài)

開(kāi)發(fā)商自發(fā)地一窩蜂做跨境電商平臺(tái)，可能會(huì)讓在探索階段的跨境電商市場(chǎng)變得混亂。一名不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，打出“跨境電商”概念更多的是一種試探市場(chǎng)行為，跨境電商的概念可以吸引投資者的眼球。“不過(guò)，我們的項(xiàng)目從開(kāi)建到銷(xiāo)售還需要兩三年時(shí)間，到時(shí)候如果跨境電商不火了，就會(huì)考慮換一種業(yè)態(tài)?！?

東莞中原策略研究總監(jiān)車(chē)德銳也表示，跨境電商是目前最新的一種轉(zhuǎn)型方式，而且東莞部分鎮(zhèn)區(qū)還有政策補(bǔ)貼，所以大家都去做。“不過(guò)，雖然不少商業(yè)地產(chǎn)打算要做跨境電商，但是只會(huì)拿出兩三成的體量來(lái)試，而且現(xiàn)在也只是規(guī)劃階段，如果將來(lái)這個(gè)行業(yè)不好做了，可能還會(huì)換?！?

韓俊也表示，開(kāi)發(fā)商們都知道做跨境電商不一定成功，大家都還在持一種觀望的態(tài)度。

不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士對(duì)此表示，如果開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)失敗，那么最后一起吞下這枚苦果的，還有沖著“跨境電商”概念去投資的購(gòu)房者們。

原因：體量太大寄望創(chuàng)新轉(zhuǎn)型

東莞中原策略研究總監(jiān)車(chē)德銳感慨，“目前東莞的商業(yè)體量太大，價(jià)格低，開(kāi)發(fā)商只能想辦法創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。”近兩年來(lái)，政府推出的地塊中，不少地塊商業(yè)配比太高，高達(dá)30%～50%，而以前僅為5%。意味著，東莞的商業(yè)體量供應(yīng)量過(guò)大，如何完成銷(xiāo)售和招租成為讓開(kāi)發(fā)商頭疼的難題。

同時(shí)，受到電商的沖擊，商鋪的租金不升反降。車(chē)德銳介紹，一些位于三四樓的商鋪，單價(jià)甚至比住宅還低。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年?yáng)|莞三級(jí)市場(chǎng)商鋪放租均價(jià)為74元/平方米，比去年同期的114元/平方米下降35.09%。

瑞峰置業(yè)市場(chǎng)研究部經(jīng)理李玲玲也同意這個(gè)觀點(diǎn)，她認(rèn)為，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)經(jīng)營(yíng)已遭遇瓶頸，且步入發(fā)展困局急需尋找新出路，商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、同質(zhì)化嚴(yán)重、運(yùn)營(yíng)難、招商難都成為房企頭疼的問(wèn)題。

目的：“跨境電商”是為了賣(mài)鋪

東莞市跨境電子商務(wù)協(xié)會(huì)常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)韓俊認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商對(duì)跨境電商貨源組織、平臺(tái)搭建、平臺(tái)引流，通關(guān)及服務(wù)等核心問(wèn)題的不了解，都將給開(kāi)發(fā)商做跨境電商帶來(lái)巨大壓力。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的真實(shí)目的是為了賣(mài)鋪或是場(chǎng)地招租，跨境電商只起到輔助作用，“對(duì)于許多地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，跨境電商只是一個(gè)噱頭，是現(xiàn)階段的一種銷(xiāo)售手段，也許下一階段，就變成另外一種了?！痹谶@種心態(tài)下做跨境電商，“他們可能不會(huì)像進(jìn)口商那樣地投入?！?

開(kāi)發(fā)商做跨境電商也有成功的先例。韓俊告訴記者，深圳有個(gè)華南城，五年以前商鋪是空的，但是隨著一系列的政策出臺(tái)，他們把出口電商招進(jìn)去，很快就招滿了，人氣也上來(lái)了，還把商城開(kāi)到了其他的城市。有了這個(gè)典型的案例，“大家都想去試一下，目前除了跨境電商的概念外，沒(méi)有其他更好的概念吸引投資客買(mǎi)鋪?！?

專(zhuān)家：“頭啖湯”唔易飲

東莞中原策略研究總監(jiān)車(chē)德銳認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商做跨境電商，大多只是以概念做營(yíng)銷(xiāo)，賦予項(xiàng)目附加的價(jià)值，搶到“頭啖湯”的話，還是能吸引到投資者的。但也要看后面的運(yùn)營(yíng)效果，運(yùn)營(yíng)不理想，其他項(xiàng)目就很難再以此為噱頭吸引投資者了。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，喝到“頭啖湯”可能帶來(lái)成功，也可能帶來(lái)失敗。李玲玲表示，開(kāi)發(fā)商不在自己熟知的領(lǐng)域與行業(yè)施展拳腳，將會(huì)遇到更多的發(fā)展問(wèn)題和阻礙，走得更加艱辛；做好跨境電商，對(duì)構(gòu)建國(guó)際物流合作、建立品牌入駐供應(yīng)鏈體系等，都需要較長(zhǎng)時(shí)間去完成，所以房企做跨境電商前期投入的人力、時(shí)間、費(fèi)用成本更高。

她表示，房企做跨境電商對(duì)于房企品牌、完善的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)和體系、專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)、資源整合能力等方面要求很高，如果沒(méi)有實(shí)力應(yīng)該慎入。

投資：應(yīng)全面綜合考量

韓俊介紹，靠進(jìn)口跨境電商賣(mài)東西，很難營(yíng)利，投資跨境電商項(xiàng)目的商鋪，只能看你到底想要什么，“是提升企業(yè)檔次，尋找資源，為上市做準(zhǔn)備等?！被蛘呤情_(kāi)發(fā)商有更好的產(chǎn)品提供、服務(wù)方式，都可以考慮。

至于如何選擇合適的商鋪，韓俊表示，要看商鋪的投資方或運(yùn)營(yíng)方對(duì)跨境電商行業(yè)是否有足夠的了解，要掌握貨源、有通關(guān)渠道，還有選擇的產(chǎn)品要有競(jìng)爭(zhēng)力，如果還有開(kāi)發(fā)商的輔助推廣方式，就更好。

李玲玲也表示，選擇大品牌房企的跨境電商地產(chǎn)項(xiàng)目，以及房企與專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的跨境電商地產(chǎn)項(xiàng)目，長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展更具保障。